২০২২ সালে প্রকাশিত ডিটেইলড এরিয়া প্ল্যান (ড্যাপ) সংশোধনের দাবিতে দীর্ঘদিন ধরে চাপ দিয়ে আসছিলেন আবাসন উদ্যোক্তারা। অবশেষে তাদের দাবির পরিপ্রেক্ষিতে সরকার ড্যাপ (২০২২-২০৩৫) সংশোধনের প্রস্তাব নীতিগতভাবে অনুমোদন দিয়েছে। এই অনুমোদনের ভিত্তিতে শিগগিরই সংশোধিত ড্যাপ গেজেট আকারে প্রকাশিত হবে।

গত ১৯ অক্টোবর গৃহায়ণ ও গণপূর্ত মন্ত্রণালয়ের সভাকক্ষে ভূমি মন্ত্রণালয়ের উপদেষ্টা আলী ইমাম মজুমদারের সভাপতিত্বে অনুষ্ঠিত উপদেষ্টা কমিটির সভায় এই অনুমোদন দেওয়া হয়।

রাজউকের প্রধান নগর পরিকল্পনাবিদ আশরাফুল ইসলাম জানান, ঢাকায় পরিবেশ, বাসিন্দা ও আবাসন খাত—সবার স্বার্থ বিবেচনা করেই ড্যাপ সংশোধন করা হয়েছে। পাশাপাশি, পাঁচ কাঠা বা তার বেশি জমির প্লটে স্যুয়েজ ট্রিটমেন্ট প্ল্যান্ট (এসটিপি) স্থাপন বাধ্যতামূলক করা হয়েছে।

আগের ড্যাপে জনঘনত্ব ও নাগরিক সুযোগ-সুবিধা বিবেচনায় ভবনের উচ্চতা সীমিত রাখা হয়েছিল। অপ্রশস্ত রাস্তায় সর্বোচ্চ চার থেকে পাঁচতলা ভবন নির্মাণের অনুমতি থাকায় জমির মালিক ও ডেভেলপারদের মধ্যে অসন্তোষ দেখা দেয়। বাণিজ্যিকভাবে নির্মাণ কমে যাওয়ায় রাজধানীতে ফ্ল্যাট ও বাড়িভাড়ার দাম বাড়তে থাকে।

নতুন সংশোধনীতে অধিকাংশ এলাকায় ভবনের উচ্চতা সীমা উল্লেখযোগ্যভাবে বাড়ানো হয়েছে। ‘খসড়া ঢাকা মহানগর ইমারত বিধিমালা–২০২৫’ অনুযায়ী, অনেক এলাকায় ফ্লোর এরিয়া রেশিও (এফএআর) দ্বিগুণেরও বেশি বৃদ্ধি করা হয়েছে। ফলে আগে যেখানে পাঁচতলা ভবন নির্মাণের সুযোগ ছিল, এখন সেখানে ১০ থেকে ১১ তলা পর্যন্ত ভবন নির্মাণ করা যাবে।

নতুন বিধিমালায় প্রণোদনা হিসেবে রাখা হয়েছে— জমির মালিক যত বেশি খোলা জায়গা ছাড়বেন, তার ভবনের উচ্চতা তত বেশি করার অনুমতি মিলবে। একই সঙ্গে ব্লকভিত্তিক উন্নয়নে একাধিক প্লট একীভূত করা হলে অতিরিক্ত ০.২৫ থেকে ০.৭৫ এফএআর বোনাস দেওয়া হবে।

তবে বাংলাদেশ ইনস্টিটিউট অব প্ল্যানার্সের সভাপতি আদিল মোহাম্মদ খান মনে করেন, এই সংশোধন পুরোপুরি আবাসন ব্যবসায়ীদের স্বার্থে করা হয়েছে। তিনি বলেন, “আগের ড্যাপে এফএআর যথেষ্ট ছিল; এখন তা দ্বিগুণ করা হয়েছে, যা ঢাকার ওপর জনঘনত্বের চাপ আরও বাড়াবে।”

আদিল খান আরও বলেন, “যেখানে ঢাকার ওপর জনঘনত্বের চাপ কমানোর কথা ছিল, সেখানে তা ২৫০ থেকে বাড়িয়ে ৩০০ করা হয়েছে। এতে কেন্দ্রীয় ঢাকা ও আশপাশের এলাকায় সুউচ্চ ভবনের সংখ্যা বাড়বে এবং নগর পরিবেশ আরও ঝুঁকির মুখে পড়বে।”

অন্যদিকে রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের (রিহ্যাব) সিনিয়র ভাইস প্রেসিডেন্ট লিয়াকত আলী বলেন, “ড্যাপে ভবন উচ্চতার যে বাধা ছিল, তা দূর হয়েছে। এতে আবাসন খাতের দীর্ঘদিনের স্থবিরতা কাটবে এবং বাজারে সরবরাহ বাড়বে।”

সংশোধিত ড্যাপে ব্লকভিত্তিক ৫০ শতাংশ এলাকা খেলার মাঠ ও পার্ক হিসেবে সংরক্ষণের সিদ্ধান্তও নেওয়া হয়েছে। তবে নগর পরিকল্পনাবিদরা বলছেন, বাস্তবায়ন প্রক্রিয়ায় সঠিক নজরদারি না থাকলে এসব সিদ্ধান্তও কাগজে-কলমেই সীমিত থেকে যেতে পারে।